租客已搬離租賃的房屋，為何房東還討要租金和相關費用？近期，烏魯木齊市天山區人民法院審理了一起房屋租賃合同糾紛案件。

2019年4月，張某（甲方、房主）與買某（乙方、承租人）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將自有的天山區中山路某房屋出租給乙方作辦公室使用，房屋年租金2.6萬元，租賃期為2019年4月到2024年4月，共計60個月。雙方還約定，租賃期滿后，如乙方要求繼續租賃，需提前1個月向甲方提出，甲方收到要求后30天內答復；如同意繼續租賃，則續簽租賃合同；乙方享有優先租賃權利、乙方退租時需繳清物業、水電暖等費用。乙方租期未到而要求退租時，必須與甲方協商一致；乙方承租到期應完好歸還房屋和鑰匙及有關物品。

合同簽訂后，張某按照合同約定將房屋交付買某。買某將房屋設為公司住所地地址，依法向烏魯木齊市天山區市場監督管理局申請注冊了新疆某信息科技有限公司，并將房屋作為該公司的辦公場所使用。

今年4月，買某搬離了租賃房屋，且未與張某進行交接。多次聯系無果后，張某向買某發送律師函，敦促其履行相應義務。今年5月，張某通過媒體發表聲明，決定自6月起解除與買某之間的《房屋租賃合同》。6月，張某與物業人員一并進入房屋收回房屋，并錄制視頻通過微信發送給了買某。

8月，張某將買某起訴至法庭，請求法院依法解除其與買某簽訂的《房屋租賃合同》，支付欠付的房屋租賃費、采暖費、物業費等1萬余元，并支付違約金。

被告買某辯稱，自己搬離前已告知過張某的父親和張某，故雙方簽署的租賃合同已于今年4月解除，張某答應自行支付暖氣費和物業費，所以不應由自己負擔。此外，雙方簽署的租賃合同里沒有違約金條款的約定，所以違約金條款的主張買某不認可。

法院審理后認為，張某與買某簽訂的《房屋租賃合同》均系雙方的真實意思表示，內容不違反法律或行政法規強制性規定，合法有效。

買某未按照合同約定及時繳納房租，張某有權根據合同約定行使合同解除權。本案中雙方均同意解除，故對于張某主張解除合同的請求法院予以支持。買某無法提供證據證明搬離涉案房屋前進行房屋交接的相應佐證，且認可收到律師函的事實，故涉案合同的解除時間為今年6月。

關于張某主張的房屋租賃費、采暖費和物業費，法院認為，買某辯稱中提到的張某答應自行支付暖氣費和物業費，其前提是買某進行房屋交接，但買某并未按約定進行交接。因此，法院支持張某的訴求。

關于違約金，雖然雙方在合同中未約定違約金條款，但在合同履行期間，買某欠付租金的行為顯屬違約，雙方簽署的房屋租賃合同系買某違約而解除，給張某造成利益損失，張某要求買某承擔解除合同的違約金于法有據，法院予以支持。

法官有話說

合同是對雙方的約束。本案中，雙方已在合同中約定，乙方（買某）租期未到而要求退租時，必須與甲方（張某）協商一致，并在退租時結清相關費用，故買某在租賃期內提前搬離房屋不再租賃時，應先與張某達成一致。買某擅自決定搬離房屋，其行為已構成違約，且在收到律師函后，其仍未與張某進行交接。買某的行為使張某的利益受到了損失，故判決雙方合同解除，買某支付相關費用，并賠償違約金。

因此，如因個人原因需提前解除房屋租賃合同，務必按照合同約定與另一方達成一致，切勿擅自退租或收回房屋，否則將要承擔違約責任，賠償對方損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。