新疆平安網(wǎng)訊 近日，伊犁哈薩克自治州奎屯市人民法院審結(jié)一起租賃合同糾紛案件。

案情詳情

焦某將其所有的店面租賃給徐某，允許其對(duì)外轉(zhuǎn)租。2019年4月11日，徐某將該店面轉(zhuǎn)租給羅某，雙方簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期限6年，年租金22萬(wàn)元，2022年以后的租金隨行就市。

簽訂合同后，羅某按照約定交納租金至2021年4月。因疫情原因，羅某經(jīng)營(yíng)的加盟店連年虧損，于是，2021年2月7日，羅某向徐某發(fā)出《解除租賃合同通知書》，并在當(dāng)日騰空涉案店面，但未按合同約定與徐某簽訂終止合同書。

徐某以羅某單方解除合同、致使房屋空置為由，要求解除合同，并要求承租人羅某按照合同約定支付30萬(wàn)元違約金。羅某則認(rèn)為，徐某應(yīng)減免疫情期間租金。雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

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2022年3月3日，徐某將羅某起訴至奎屯市人民法院。經(jīng)審理查明，羅某雖按約定提前一個(gè)月以上向徐某發(fā)出書面通知，但未按合同約定簽訂終止合同書，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是徐某依據(jù)合同主張30萬(wàn)元的違約金，明顯高于其損失，應(yīng)依法予以調(diào)整。一審判決，羅某支付徐某違約金19842元，駁回徐某其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，徐某不服，上訴至自治區(qū)高級(jí)人民法院伊犁州分院，經(jīng)二審判決，駁回上訴，維持原判。

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十六條第二款規(guī)定：合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》第6條第二款規(guī)定：承租非國(guó)有房屋用于經(jīng)營(yíng)，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營(yíng)業(yè)收入或者營(yíng)業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對(duì)其明顯不公平，承租人請(qǐng)求減免租金、延長(zhǎng)租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進(jìn)行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更合同。

法官釋法

因疫情對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)造成影響，承租人并非當(dāng)然享有單方解除權(quán)。根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除兩種類型，其中約定解除又包括協(xié)議解除和約定解除兩種情形。

約定解除，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由，解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，雙方簽訂的租賃合同中對(duì)解除合同進(jìn)行了約定，雖承租人發(fā)出書面通知，但未進(jìn)一步協(xié)商解除合同事宜，亦未達(dá)成合同解除的協(xié)議，故其單方面解除合同不發(fā)生解除合同的效力。

出租人因房屋閑置遭受損失，承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。考慮到承租人因疫情影響，導(dǎo)致房屋無(wú)法經(jīng)營(yíng)使用，按照實(shí)際損失來(lái)計(jì)算違約金，并結(jié)合《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》中的規(guī)定，支持了承租人減免租金的請(qǐng)求，通過債務(wù)相抵，作出如上判決。

法官提醒

承租人因疫情嚴(yán)重影響營(yíng)業(yè)收入，可按照合同約定解除合同，若承租人未按照約定解除合同，單方解除合同可能構(gòu)成違約，也需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但承租人仍可與出租人進(jìn)行協(xié)商減少部分租金，以降低疫情對(duì)自身造成的損失。若合同中未約定解除合同，承租人也可依據(jù)《民法典》行使法定解除權(quán)，但需舉證證實(shí)其因疫情影響產(chǎn)生重大不利影響，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，否則單方解除構(gòu)成違約，仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。