近年來，二手房交易活躍度不斷攀升，很多人為了方便，選擇委托房地產經紀公司提供居間服務，卻往往因買賣雙方缺乏相關法律常識，導致涉及二手房居間買賣的訴訟案件增多。

近日，自治區高級人民法院伊犁哈薩克自治州分院受理了一起房屋買賣居間合同糾紛案件。

基本案情：

李欣（化名）通過某房產經紀公司，與周明（化名）簽訂了房屋買賣居間合同，之后周明反悔，將房屋賣給了第三人。李欣一紙訴狀將周明告上法庭，請求周明按約定雙倍返還違約金40萬元，周明卻以房屋定金由經紀公司保管本人未收到為由，拒絕賠償。

2017年12月，李欣與周明、某房產經紀公司簽訂了一份房屋買賣居間合同，約定周明通過該經紀公司將自己的兩套房產分別以56萬元出賣給李欣，定金各為10萬元，共計20萬元。

合同約定，在申請辦理房屋產權過戶前，周明如違約，應自違約之日起2天內雙倍返還李欣定金；如果李欣毀約，則無權要求周明返還定金，經紀公司為雙方共同委托的居間人。周明應保證該房屋產權的真實性，并且該房屋財產的共有人對出售此房屋無異議。如周明反悔、不是產權所有人或其他共有人授權周明出售該房屋等原因，致使合同無法繼續履行，則視為違約，將雙倍賠付定金，李欣有權解除合同。

簽完合同，李欣分三次給該房產經紀公司負責人轉賬20萬元。周明收到經紀公司轉賬的10萬元定金，并在10萬元的收據上簽名。之后，周明因房價波動等原因，無視已簽訂的購房合同，將兩處房產賣給了第三人。李欣遂訴至法院。

周明主張，案涉房屋的房產權人是其妻子，是未經過其妻子同意擅自與李欣簽訂的買賣合同，該合同應該無效。

本案涉合同效力該如何認定？

依據《中華人民共和國民法總則》第一百七十二條規定，因周明在案涉合同中承諾，其為案涉房屋的產權所有人，若周明是該房屋的產權共有人之一，則在簽訂該合同時，已取得其他共有人的同意及授權。李欣有理由相信周明有代理權，因此法院認定周明的代理行為是有效的。故周明的該項請求與法不符。

本案雙倍返還定金及數額該如何認定？

周明主張，未收到李欣交付的購房定金，因此不用支付違約金。經法院審理查明，李欣將購房定金20萬元交付經紀公司，周明從經紀公司收到購房定金10萬元，另外10萬元由經紀公司代為保管。周明與李欣就購房定金在涉案合同中明確書面約定，李欣在合同簽訂之日向周明支付購房定金。均有相關證據印證。

那么李欣主張的向經紀公司交付購房定金即視為履行了交付義務是否正確呢？周明到底該不該雙倍返還李欣40萬元呢？

根據《中華人民共和國擔保法》的規定，周明與李欣已書面約定簽訂之日支付購房定金，李欣卻將其中一處房產的10萬元定金交由經紀公司保管，且經紀公司認可周明至今未收到其中一處涉案房屋的10萬元定金，對于李欣認為向經紀公司交付購房定金即視為履行了交付義務的主張，于法無據，且周明不認可，法院不予認定。

周明收到的另一處涉案房屋的定金10萬元，因周明毀約，不愿將該房屋出售給李欣，構成違約，應雙倍返還。最終，法院判令周明向李欣返還20萬元的違約金。

在簽訂二手房房屋買賣居間合同時應該注意什么？

該案的主審法官張慧表示，對于買賣雙方來說，既要審查經紀公司的詳細情況、明確各種稅費如何分擔等，還要認真審核二手房買賣居間合同的具體條款，包括房屋的產權、面積、質量，是否正在出租、是否存在銀行抵押等情況。尤其是定金的支付方式要按照約定的方式履行。本案中，李欣與周明已經約定定金的支付方式，卻仍將一部分定金交由中介公司保管，顯然是不妥的。另外，賣方還要確保自己的房產符合交易條件，買賣雙方應誠信行事，以免造成不必要的麻煩。