案情簡介

A公司將商鋪租賃給林某經(jīng)營汽車俱樂部，合同約定未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租。因經(jīng)營狀況不佳，林某擅自將商鋪轉(zhuǎn)租給趙某經(jīng)營健身俱樂部，且未向趙某告知房屋所有權(quán)人是A公司。趙某對商鋪進行簡單裝修后投入使用。

A公司得知林某的轉(zhuǎn)租行為后將商鋪上鎖，并要求解除租賃合同。后A公司與林某就解除租賃合同事宜達成和解協(xié)議。A公司遂同意趙某將商鋪內(nèi)的物品搬離。

現(xiàn)林某提起訴訟，要求趙某支付房屋租金。經(jīng)法院釋明，林某變更訴訟請求為要求趙某支付房屋占有使用費。趙某提起反訴，要求林某賠償其裝修損失。

經(jīng)審理，法院認定林某與趙某簽訂的轉(zhuǎn)租合同無效，叛令趙某參照轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準向林某支付實際使用期間的房屋占有使用費，并酌情認定林某向趙某賠償裝修損失30000元。

法官釋法

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬于無效行為。出租人既可以起訴要求確認轉(zhuǎn)租合同無效，也可以行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止。善意的次承租人可以要求承租人賠償損失。

本案中，林某未經(jīng)A公司同意擅自轉(zhuǎn)租，其與趙某簽訂的租賃合同應(yīng)屬無效合同。合同無效后，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財產(chǎn)，包括占有的房屋和實際占有房屋期間所獲取的占有利益。林某不能依據(jù)無效的房屋租賃合同主張房屋租金，但可以要求趙某進行折價補償，即支付房屋占有使用費。作為承租人對獲取的占有利益進行折價補償?shù)姆绞?，以合同約定的租金標(biāo)準確定房屋占有使用費容易使雙方當(dāng)事人接受，且標(biāo)準明確，可以避免采用評估方式確定房屋占有使用費用導(dǎo)致的加重當(dāng)事人訴訟成本及延長案件審理期限的弊端，對雙方當(dāng)事人亦比較公平。

林某未告知趙某商鋪的實際所有權(quán)人，擅自與趙某簽訂房屋租賃合同，A公司依法解除了與林某之間的租賃合同，致使趙某無法繼續(xù)使用商鋪，給趙某造成了裝修損失。林某應(yīng)根據(jù)其過錯程度對裝修物的現(xiàn)值承擔(dān)賠償責(zé)任。

法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。