基本案情

2019年11月20日，烏魯木齊市頭屯河區(qū)人民法院受理了一起某物業(yè)公司與某鑒定中心的物業(yè)服務(wù)合同糾紛的案件，物業(yè)公司的訴訟請求為要求鑒定中心繳納2018年7月至2019年12月期間的物業(yè)費，鑒定中心辯稱其公司確實購買了三十間位于萬達廣場某辦公樓的寫字間，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)該辦公樓的物業(yè)服務(wù)，但鑒定中心單位的屬性特殊，涉密材料較多，該鑒定中心購買的寫字間公共區(qū)域衛(wèi)生一直由鑒定中心自己聘用的保潔人員負(fù)責(zé)，故鑒定中心認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)減免部分物業(yè)費，雙方因物業(yè)費繳納未協(xié)商一致，物業(yè)公司一紙訴狀將鑒定中心起訴至法院。

法官釋法

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行及維護費用等。本案中鑒定中心作為該寫字樓的實際使用人，享受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)公司繳納物業(yè)費。鑒于鑒定中心特殊屬性，確實存在購買的辦公樓公共區(qū)域的保潔等費用由鑒定公司自己承擔(dān)了，對此部分鑒定中心可以和物業(yè)公司另行約定。本案中，雙方就2018年7月至2019年12月期間的物業(yè)費，雙方并沒有事先進行約定，故鑒定中心應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)公司繳納物業(yè)費，不能以鑒定中心未享受部分服務(wù)作為減少物業(yè)費的理由。經(jīng)過法官的法律釋明，鑒定中心認(rèn)識到自己拒交物業(yè)費的理由不能成立，愿意在庭外與物業(yè)公司另行協(xié)商，最終在法官的調(diào)解下，鑒定中心當(dāng)場向物業(yè)公司繳納拖欠的全部物業(yè)費，雙方糾紛在進入訴訟程序之前得到圓滿解決。

典型意義

該案的典型意義在于，首先是通過訴前調(diào)解的方式在源頭上化解了矛盾糾紛，在一定程度上緩解法院案多人少的矛盾，有效節(jié)約了司法資源；其次訴前調(diào)解案件簡便、快捷，縮短處理矛盾糾紛的時間，降低了雙方訴訟的成本，減少了當(dāng)事人的訴累；三是通過調(diào)解的方式給物業(yè)公司和業(yè)主進行思想疏通，讓雙方對物業(yè)服務(wù)有了全新的認(rèn)識。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的典型特點為案情簡單、標(biāo)的小，但涉及的群體廣泛，爭議分歧大，雙方的對抗情緒強烈。該類案件的處理不僅影響到服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展也事關(guān)社會的穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)代人的生活與物業(yè)服務(wù)息息相關(guān)，雙方形成良性的循環(huán)關(guān)系，接受服務(wù)方才能享受到更好的服務(wù)，社會才能更加和諧發(fā)展。