對物業不滿意該怎么辦？ 法官教你這樣處理
近年來，法院受理的物業糾紛越來越多，絕大多數都是物業公司起訴業主，索要欠交的物業費。業主對此很委屈，他們認為，不是他們不愿意交，而是物業公司提供的物業服務不達標，不值得交。
近日，烏魯木齊市米東區人民法院召開新聞發布會，就轄區物業服務合同糾紛方面的問題進行了梳理。
沒簽物業服務合同就能拒交費?
2015年8月，A物業公司與某房地產開發有限公司簽訂小區前期物業服務委托合同，將某公司開發的米東區一小區的物業委托A物業公司服務，A物業公司自2015年9月向該小區提供清雪、安保、衛生、綠化等物業服務。
該小區業主何某某，在A物業公司書面催繳后一直拒交物業費，他表示：自己與A物業公司之間沒有簽訂任何物業協議，且自己從入住起暖氣就不熱，向熱力公司及物業公司反映問題沒有人解決，物業公司的服務不達標。A物業公司將何某某訴至烏魯木齊市米東區人民法院。
法院經審理認為，關于物業服務質量，何某某辯稱A物業公司在物業服務方面存在問題，有不到位之處，但根據雙方提交的證據照片，A物業公司并未根本性違反前期物業合同中的相關規定，且關于住宅內暖氣不熱的問題，不屬于物業服務的范圍，何某某應當交納自2015年11月起的物業費并支付相應的違約金。
法官講法
雖然合同具有相對性，但前期物業服務合同與一般的合同不同，物業服務合同簽訂主體與權利義務承受主體具有明顯的不一致性，業主雖然不是合同的簽訂主體，但其是物業服務合同項下權利義務一方的實際享有者和承擔者。
物業服務合同在一定程度上突破了合同的相對性原則，在業主以上述理由拒交物業費時，法院會向業主釋明，無論是前期物業合同還是普通物業合同，對全體業主均具有法律約束力，業主應按合同的約定履行交納物業費的義務 。
服務有瑕疵可以減免物業費?
2011年11月，B物業公司與某房產公司簽訂《Z小區前期物業管理服務委托合同》，合同中約定的委托管理服務事項包含對房屋建筑共用部位、共用設施、設備的日常養護、運行和管理、公共綠地和花木的養護與管理、環境衛生的打掃、車輛停放。
居民閆某某對B物業公司提供的物業服務不滿意，提出物業服務存在道路照明燈不亮，清雪不及時，衛生不達標，電梯、花池維護不到位，綠化養護不到位，監控有死角，電梯未按期檢修等問題，認為B物業公司的服務有嚴重瑕疵，未達到合同約定的三級服務標準，并以此為由未交納2017年至2018年的物業費。
由于閆某某一直拖欠物業費，B物業公司將其訴至烏市米東區法院。
2019年5月，烏魯木齊市米東區物業監督管理辦公室向B物業公司下發物業服務企業整改通知書，要求其對小區業主提出的在物業服務方面存在的瑕疵進行整改。
法院經審理認為，物業服務雙方都應按照合同約定全面履行自己的義務。B物業公司的服務對象是閆某某居住的Z小區全體業主，委托事項包括對物的管理和人的服務管理，并接受業主的監督。物業服務客體為全體小區業主，小區業主對于物業公司服務不到位情形及瑕疵可以要求其履行合同約定的義務。
同時，本案中，B物業公司雖然收到整改通知書，但該通知書是2019年5月出具，并不足以證明2017年至2018年B物業公司不履行服務管理職責，或履行職責存在嚴重過錯，如果B物業公司在物業服務過程中確實存在瑕疵，業主可以要求物業公司限期整改并達到合同約定的服務標準。
此外，服務存在瑕疵并不是業主不交或免交物業費的情形，但物業公司在提供物業服務中確實存在一些瑕疵，故對于物業公司要求閆某某支付逾期付款利息的訴訟請求，不予支持。
最后，法院判決閆某某應向B物業公司支付拖欠的物業費，同時駁回B物業公司要求閆某某支付逾期付款利息的訴訟請求。
法官講法
大多數業主在應訴時，會提出物業公司具有綠化不合格、衛生不達標、健身器材不維修、單元門長期損壞不更換等行為，所以才拒交物業費，然后向法庭提交數張照片以證實自己的主張。
業主提供的照片確實能反映出一些物業服務方面存在的問題，但鑒于物業服務是一種全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務，照片所反映的問題不能全面、客觀地反映物業公司所提供的物業服務內容，無法證明物業公司在履行物業服務合同中存在重大違約行為或物業服務存在重大瑕疵，因此這些證據很難成為拒交物業費的理由。
法官支招
烏魯木齊市米東區人民法院立案庭副庭長李香濤表示，化解物業服務合同糾紛，應結合物業公司、業主、業主委員會、社區、法院、物業協會等多方面的力量，從糾紛發生前、發生時、發生后等多個結點，建立完整的防范與化解糾紛的機制。
糾紛發生前，對物業服務有意見，業主可以通過撥打政府物業監督管理部門熱線電話，要求物業監督管理部門加強對物業公司的監督檢查，如對物業公司資質進行審查，要求物業管理人員持證上崗等。
糾紛發生時，社區可以介入調解，站在第三方的角度向雙方厘清事實，安撫雙方的情緒，防止過激行為的出現。有條件的小區，可以推進業主委員會的成立，確立業主委員會的訴訟主體地位，發揮其積極作用。由全體業主通過一定程序選舉相關人員組成業主委員會，用業主委員會的名義代表全體業主與物業管理公司進行交涉或以業主委員會的名義提起訴訟，合全體之力、集全體之智參與維權活動，以避免業主因勢單力薄而致權益受損。
針對業主維權意識普遍提高，但證據意識普遍不足的情況，李香濤建議，業主可以將物業服務過程中的問題，以連續性的視頻錄像或公證的方式，進行證據固定。
“業主雖然難以單獨主張解除物業服務合同，但是對物業服務不達標等情形，業主可以通過向法院起訴的方式，要求物業公司改進服務、繼續履行合同。”李香濤說。